Оформление недвижимости

Мы предлагаем :
Защиту прав на недвижимость в судебном порядке
Защиту прав инвесторов в процессе строительства
Сопровождение инвестиционных проектов
Сопровождение проектов по управление недвижимым имуществом
Сопровождение крупных и нестандартных сделок с недвижимым имуществом
Обременение прав собственности как способ защиты
Вывод недвижимого имущества на аффилированные лица
Возврат собственности при незаконном отчуждении
Признание прав собственности
Устранение препятствий в пользовании имуществом

Развитие рыночных отношений, основанных на праве собственности, проводимые социально - экономические реформы, а также становление демократических институтов власти повлекли за собой необходимость создания новой системы правового регулирования в сфере недвижимости.
Защита права собственности - это использование предусмотренных законом гражданско-правовых способов защиты в условиях устранения препятствий к осуществлению права собственности. Защита права собственности охватывается более широким понятием «охрана отношений собственности». Охрана отношений собственности осуществляется при помощи гражданско-правовых норм, которые устанавливают: принадлежность материальных благ субъектам гражданских правоотношений и определяют степень их имущественного обособления; обеспечивают собственникам условия для реализации их прав в определенных пределах; устанавливают неблагоприятные последствия для лиц, нарушивших права собственников.
Охрана отношений собственности связана с государственным регулированием распределения имущества между субъектами гражданского права, а также с государственным дозволением иметь и распоряжаться имуществом в определенных пределах.
Охрана и защита права собственности тесно друг с другом связаны, поскольку надлежащая гражданско-правовая защита может осуществляться только в пределах охраняемых прав собственника.
Cт. 45 Конституции РФ правозглашает, что “каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом”.
Данное положение в равной степени относится и к защите права собственности. Однако главными, наиболее действенными способами защиты являются те из них, которые предусматривает судебная защита, предоставляемая субъекту гражданских правоотношений в результате обращения в суд с иском о защите его нарушенного или оспариваемого права собственности.

1. Защита прав на недвижимость в судебном порядке

Адвокатами нашей коллегии адвокатов накоплен значительный опыт разрешения споров, вытекающих из инвестиционных договоров, договоров строительного подряда, а также договоров долевого участия в строительстве, как на стороне дольщика, так и инвестора.
За время работы наша коллегия адвокатов создала эффективную судебно-арбитражную практику, в рамках которой: адвокаты комплексно и эффективно представляют интересы клиентов в Правительственных структурах различных уровней, Федеральных структурах , осуществляют представительство клиентов в судебных процессах с момента подготовки правового заключения и первой инстанции до надзорных инстанций, включая участие в Высшем арбитражном Суде РФ . Кроме того, наши адвокаты готовы работать над созданием судебных прецедентов по делам, связанным с недвижимым имуществом, с учетом позиции высших судебных органов, включая Конституционный Суд РФ;

Защита прав инвесторов в процессе строительства

Коллегией адвокатов разработано многочисленное количество нестандартных схем приобретения объектов недвижимости, включая оформление прав на земельные участки и их застройку, в целях:

• защиты инвестиций при вхождении в проект нескольких соинвесторов;
• обеспечения конфиденциальности лиц, которые не могут разглашать свое участие в проекте, и включения их в число инвесторов;
• гибкого или скрытого использования Закона о долевом строительстве для защиты инвестиций от недобросовестных застройщиков и ген-подрядчиков;

Сопровождение инвестиционных проектов

Московская коллегия адвокатов «Наследие» располагает практическим опытом комплексного моделирования различных инвестиционных проектов, связанных с освоением земельных участков, их оформлением, регистрацией, застройкой и привлечением инвестиций со стороны физических и (или) юридических лиц (соинвесторов, дольщиков и т.д.). Нами также разработан и постоянно совершенствуется полный пакет договорной документации (договоры долевого участия в строительстве, инвестиционные договоры, договоры целевого займа, договоры простого товарищества, агентские договоры, договоры подряда и т.д.). В этой связи, мы приглашаем к сотрудничеству девелоперов, инвесторов, застройщиков и строительные компании в целях внедрения эффективных схем привлечения инвестиций для жилищного и коммерческого строительства и (или) создания инвестиционно-строительных холдингов.
В процессе разработки схем финансирования (структурирования сделки) наши специалисты осуществляют:

• оценку рисков инициаторов проекта, потенциальных инвесторов/кредиторов и разработку способов их минимизации;
• анализ вероятных схем финансирования проекта и выбор наиболее предпочтительного варианта, включая оценку возможности использования комбинированных схем финансирования;
• разработка механизма привлечения финансирования и закрытия сделки;

Конкурентное преимущество разрабатываемых нами схем и договорных (юридических) конструкций состоит в:

• создании надежных экономических и правовых гарантий, снижении инвестиционных рисков для участников Проекта; эксклюзивность разрабатываемых схем, в том числе учет всех нюансов бизнеса и пожеланий участников инвестиционного проекта.
• соблюдении интересов каждого участника инвестиционного проекта: владельца земельного участка, Застройщика, Инвестора, Заказчика, Дольщика, Генподрядчика, Подрядчиков и т.д.;
• гармоничного сочетания всех аспектов инвестиционного проекта: управленческого, политического, психологического, маркетингового, экономического, финансового, правового, налогового и бухгалтерского;
• обеспечении эффективной процедуры оформления прав (переходе прав) на построенные объекты недвижимости и земельные участки с учетом минимизации юридических рисков;

Основными принципами оказания услуг в области сопровождения инвестиционных проектов являются гарантии правовой и налоговой безопасности, бесконфликтности проектов, предотвращение рисков возникновения судебных и административных споров, командный и системный подход к анализу, моделированию и сопровождению инвестиционных проектов.
Наши специалисты готовы сопровождать инвестиционные проекты на всех его стадиях, начиная от разработки идеи, подготовки бизнес-плана, проведения переговоров с потенциальными участниками проекта, до получения кредитов, инвестиций, заключения соответствующих договоров в рамках проекта, создания управляющих компаний, регистрации залогов и оформления иных финансовых инструментов, вплоть до момента сдачи объекта инвестирования в эксплуатацию

Сопровождение проектов по управлению недвижимым имуществом

В процессе управления большими имущественными комплексами возникает ряд проблем, решение которых находится на стыке управления, экономики и права. В ходе разработки и реализации схем управления комплексами недвижимого имущества адвокаты нашей коллегии адвокатов :

• разрабатывают регламенты деятельности управляющей и сервисных компаний между собой, с арендаторами, коммунальными службами, собственниками и наёмными работниками;
• осуществляют подготовку типовых форм договоров, положений, инструкций, приказов;
• консультируют клиента по правовым вопросам, связанным с внедрением разработанных форм документов

Сопровождение крупных и нестандартных сделок с недвижимым имуществом

Сопровождение сделок по продаже/покупке земельных активов, недвижимости, объектов незавершенного строительства, включает:
• анализ предстоящей сделки с позиции действующего законодательства, складывающейся судебной практики, а также их прогнозируемых изменений;
• выработку оптимальной схемы проведения операции, обеспечивающей ее чистоту и учитывающей необходимость защиты прав и интересов клиента, обеспечения исполнения обязательств контрагентом, как при совершении самой операции, так и при использовании ее результатов в последующем;
• составление необходимых договоров;
• оценка объекта купли/продажи;
• участие в переговорах. Сопровождение сделки до момента её закрытия;
• предложение нестандартных схем проведения сделок, основанных исключительно на действующем законодательстве и судебной практики Российской Федерации. При этом нестандартная схема позволяет впервые в России проводить сделки, которые ваши оппоненты не смогут просчитать, и следовательно – воспрепятствовать этому;
• контроль за соблюдения юридических формальностей, а при необходимости — сопровождение регистрационных процедур;

Обременение прав собственности как способ защиты

Обременение прав собственности - представляет большой интерес для рассмотрения при выборе способа защиты прав собственности на недвижимое имущество.
Цель обременения прав собственности – это снижение интереса недобросовестного инвестора и установление контроля над недвижимым имуществом.
Сегодня этот превентивный метод может либо понизить привлекательность недвижимого имущества от атак недобросовестного инвестора, либо наоборот противозаконно ограничить права собственника в пользовании и распоряжении объектами недвижимого имущества.
Процедура обременения прав собственности проводится с помощью сервитута, доверительного управления, аренды, ипотеки, ареста.
Наши специалисты предоставляют профессиональную юридическую консультацию и оказывают техническую помощь при разработке схемы обременения прав собственности на недвижимое имущество в целях защиты. Универсальное решение наших специалистов включает проработку юридической процедуры последующего вывода имущества на аффилированные лица.

Вывод недвижимого имущества на аффилированные лица

Такой способ защиты прав собственности, как вывод недвижимого имущества на аффилированные лица является оперативной мерой.
Оперативная мера защиты при нарастающем корпоративном конфликте, в случаях, когда необходимо перевести активы компании, подвергшейся захвату.
Заблаговременно разработать с наименьшими потерями порядок вывода означает, как минимум, профессионализм и высокий уровень корпоративного управления собственника недвижимого имущества.
Сегодня основными наиболее эффективными способами передачи прав собственности на аффилированных лиц остаются:
• передача имущества в уставный капитал компаний;
• передача имущества в качестве отступного по долговому обязательству;
• возвратный лизинг;
• продажа либо уступка акций (долей);
• купля – продажа недвижимости;
• покупка кредиторской задолженности;

Важно: понимание того, что вывод недвижимости является, как правило, необходимой мерой при защите имущества. Минус той или иной существующей схемы может послужить единственной возможностью недобросовестного инвестора при нападении. Здесь возможен просчет вероятных шагов нападающего. Это существенно уменьшит риск потери имущества.
Опытные специалисты Московской коллегии адвокатов «Наследие» предоставят исчерпывающую консультацию по указанным выше способам вывода недвижимости. В целях должной защиты прав собственности специалисты разработают комбинированную схему, подходящую к сложившейся конфликтной ситуации, которая позволит минимизировать риск потери имущества при выводе.

Возврат собственности при незаконном отчуждении

Юридическая практика наших специалистов показывает, что при незаконном отчуждении недвижимого имущества возврат собственности возможен по виндикационному иску у лиц, владеющих им в настоящее время.
А) при этом важно наличие факта изъятия недвижимого имущества против воли его законного владельца.
Б) средством доказательства данного факта может, например, являться постановление следственного органа о признании заявителя гражданским истцом.
Возврат имущества возможен, даже если его настоящий владелец заявит себя добросовестным приобретателем.
Также подобная реализация защиты возможна в уголовном процессе посредством подачи гражданского иска в рамках уголовного дела. Однако подобная схема действует в тех случаях, когда обвиняемый является в настоящее время владельцем предмета спора или имеет место причинно-следственная связь между обвиняемым и настоящим владельцем.
Во всех остальных случаях виндикация должна проходить самостоятельно.
При тщательном анализе сложившейся ситуации наши специалисты помогут разработать комбинированную схему.

Признание прав собственности

Право собственности может защищаться с помощью вещно-правового средства - иска о признании права собственности.
Иск о признании права собственности - это внедоговорное требование собственника имущества о констатации перед третьими лицами факта принадлежности истцу права собственности на спорное имущество, не соединенное с конкретным требованием о возврате имущества или устранении иных препятствий, не связанных с лишением владения.
Основанием иска являются обстоятельства, подтверждающие наличие у истца права собственности или иного права на имущество. Правовой основой данного иска является ст. 12 ГК РФ, предусматривающая такой способ защиты гражданских прав, как их признание.
Для отношений собственности иск о признании права собственности имеет особое значение, поскольку само право собственности может быть предметом спора, в том числе между титульными владельцами и фактическими.
Истцом по иску о признании права собственности является собственник индивидуально-определенной вещи, как владеющий, так и не владеющий ею (если при этом не ставится вопрос о ее возврате), права которого оспариваются, отрицаются или не признаются третьим лицом, не находящимся с собственником в обязательственном или иных относительных отношениях по поводу спорной вещи. Правом на подобный иск обладает и титульный владелец имущества, в частности, субъект права хозяйственного ведения или оперативного управления.
В качестве ответчика выступает третье лицо, как заявляющее о своих правах на вещь, так и не предъявляющее таких прав, но не признающее за истцом вещного права на имущество.
Предметом иска о признании права собственности является лишь констатация факта принадлежности истцу права собственности, иного вещного права на имущество, но не выполнение ответчиком каких-либо конкретных обязанностей.
Решение по иску о признании права собственности устраняет сомнение в праве, обеспечивает необходимую уверенность в наличии права, придает определенность взаимоотношением сторон и служит основой для осуществления конкретных правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом.
Необходимым условием защиты права собственности путем его признания служит подтверждение истцом своих прав на имущество. Это может вытекать из представленных им правоустанавливающих документов, свидетельских показаний, а также любых иных доказательств, подтверждающих принадлежность истцу спорного имущества.
Поскольку иски о признании права собственности, с одной стороны, не связаны с конкретными нарушениями правомочий собственника и, с другой стороны, диктуются продолжающимся незаконным поведением третьего лица, на них, как и на негаторные иски, не распространяется действие исковой давности.

Устранение препятствий в пользовании имуществом

Наряду с истребованием возврата имущества из чужого незаконного владения собственник (титульный владелец) в соответствии со ст. 304 ГК может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Такое право обеспечивается ему с помощью негаторного иска.
Негаторный иск есть внедоговорное требование владеющего вещью собственника к третьему лицу об устранении препятствий в осуществлении правомочий владения, пользования и распоряжения имуществом.
Основанием негаторного иска служат обстоятельства, обосновывающие право истца на пользование и распоряжение имуществом, а также подтверждающие, что поведение третьего лица создает препятствия в осуществлении этих правомочий. В обязанность истца не входит доказательство неправомерности действия или бездействия ответчика, которые предполагаются таковыми, если сам ответчик не докажет правомерность своего поведения.
Негаторный иск, как и виндикационное требование, относится к числу вещно-правовых способов защиты права собственности. Он предъявляется лишь тогда, когда собственник и третье лицо не состоят между собой в обязательственных или иных относительных отношениях по поводу спорной вещи и когда совершенное правонарушение не привело к прекращению субъективного права собственности.
Негаторный иск также может быть заявлен и в предпринимательской сфере, когда, например, одно предприятие препятствует другому в пользовании выкупленной частью здания, строения, сооружения или земельного участка.
Правом на негаторный иск обладают собственник, а также титульный владелец, которые владеют вещью, но лишены возможности, пользоваться или распоряжаться ею. В качестве ответчика выступает лицо, которое своим противоправным поведением создает препятствия, мешающие нормальному осуществлению права собственности (права титульного владения).
Предметом негаторного иска является требование истца об устранении нарушений, не соединенных с лишением владения.
Наряду с требованием об устранении уже имеющихся препятствий в осуществлении права собственности негаторный иск может быть направлен и на предотвращение возможного нарушения права собственности, когда налицо угроза такого нарушения. Например, с помощью негаторного иска собственник может добиться запрета строительства того или иного сооружения уже на стадии его проектирования, если оно будет препятствовать в пользовании имуществом.
Вместе с тем иск может быть заявлен лишь до тех пор, пока длится правонарушение или не ликвидированы его последствия. С устранением препятствий в осуществлении права собственности отпадают и основания для негаторной защиты. В этой связи негаторный иск не подлежит действию исковой давности.